资产评估硕士资产评估专业基础（资产评估）模拟试卷9
单项选择题
1.下列不属于无形资产的是( )。(B)
A. 专利技术
B. 公知技术
C. 商誉
D. 商业秘密
解析：公知技术不能给特定主体带来经济效益，不属于无形资产。
名词解释
2.基准地价
基准地价，是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。
解析：
3.标定地价
标定地价，是指在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
解析：
4.土地使用权出让底价
出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价(标价)的依据和确认成交地价(或出让金)的基础。
解析：
5.转让价格
转让价格，是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。由于转让的本身是土地使用者之间的交易，其价格形成也是由交易双方来决定的。
解析：
6.一级市场
一级市场，也称政府批租市场。在一级市场，政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金。
解析：
7.二级市场
二级市场，是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，是竞争性市场。虽然不同用途的土地经营者必须严格服从城市规划和政府关于特定土地的用途规定，但同种用途土地市场上的经营者可以在法律规定的范围内充分竞争。
解析：
8.实际收益
实际收益，是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。
解析：
9.客观收益
客观收益，是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。
解析：
10.假设开发法
假设开发法，亦称剩余法，这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。其公式为：
[*]
解析：
11.建筑物的功能性贬值
建筑物的功能性贬值，是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理因素造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。
解析：
12.建筑物经济性贬值
建筑物经济性贬值，是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬值。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般都伴随着利用率下降，如商业用房的空房率增加，出租面积减少，工业用房大量闲置等。
解析：
13.建筑物残余估价法
建筑物残余估价法，是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中。扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益法的一种。公式为
[*]
解析：
简答题
14.比起其他类型资产，房地产具有哪些不同的特征?
与其他类型资产相比，房地产具有不同的特征，表现在：
①位置固定性。房地产属于不动产，它的空问位置是固定的。位置固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。
②耐用性。从某种意义讲，土地的使用具有永续性。建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。房地产事业的长期性决定了其用途、功用可以随着社会的不断进步不断地加以改善、调整，以达到最佳利用的状态。
③影响因素多样性。房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素之外，社会因素以及周边环境都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响。
④投资大量性。不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是非常可观的；不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。
⑤保值增值趋势。由于土地资源特别是城市土地面积的有限性，从长远的观点看，土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升的趋势。
解析：
15.简述建筑物评估的柑关原则。
建筑物评估不仅要遵循资产评估的一般工作原则，因为建筑物价格本身的特点及产业性质，还必须遵循特定的经济性原则和专业性原则。
①替代原则。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或所提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者能吸引消费者。
②最有效使用原则。按照这一原则，在对建筑物进行评估时，要相应考虑建筑物是否具有功能变异且是否能够实现功能转化，如果具备这样的条件，就可以按照潜在的可能的最有效利用途径来评估。
③供需原则。房屋建筑物在实现商品化后，同其他商品一样，也要受价值规律的制约，其价格取决于需求和供给关系的均衡点。
④房地合一原则。尽管房屋建筑物和土地是可以加以Ⅸ别的评估对象，而且土地使用权可以独立于房屋建筑物而存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成的内在联系，在用市价法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行评估。
解析：
16.建筑物残余估价法的基本思路是什么?
建筑物残余估价法，是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。在计算
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