资产评估硕士资产评估专业基础（资产评估）模拟试卷7
单项选择题
1.商业用地基准地价对应的使用年限为( )年。(D)
A. 50
B. 70
C. 60
D. 40
解析：在我国，国有土地使用权出让最高使用年限规定，商业、娱乐、旅游用地均为40年，住宅用地为70年，其他用地皆为50年。
2.某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3 000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8 000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1 200元，建筑物的年纯收益为( )元。(B)
A. 8 600
B. 8 800
C. 9 000
D. 12 000
解析：房地产总收益=3 000 × 12-8 000=28 000(元)
土地纯收益=200 × 1 200 × 8％=19 200(元)
建筑物纯收益=28 000-19 200=8 800(元)
3.运用残余估价法评估建筑物的前提条件是( )。(C)
A. 建筑物用途合理
B. 建筑物使用强度合理
C. 建筑物可以获得正常收益
D. 建筑物可以获得超常收益
解析：残余估价法本质上属于收益法的一种，其要求被评估对象能够获得正常收益，即只有具备正常客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。
4.被评估建筑物因市场原因在未来3年内每年收益净损失额约为5万元。假定折现率为10％，该建筑物的经济性贬值最接近于( )万元。(B)
A. 15
B. 12
C. 10
D. 50
解析：评估值=5 ×(P／A，10％，3)=5×2．486 9≈12．434 5(万元)
5.被评估建筑物账面价值80万元，2005年建成，要求评估2008年该建筑物、的重置成本。根据调查得知，被估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从2005年到2008年每年比上年提高分别为3％、3％、2％，该建筑物的重置成本最接近于( )万元。(B)
A. 86
B. 87
C. 90
D. 85
解析：重置成本=80×(1+3％)×(1+3％)×(1+2％)≈86．569 44(万元)
6.建筑物评估的价格指数调整法一般不宜对( )进行评估。(A)
A. 大型、价高的建筑物
B. 结构简单建筑物
C. 成本资料比较完备的建筑物
D. 运用其他方法评估较为困难的建筑物
解析：价格指数调整法在评估建筑物重置成本时，由于其自身的不足，只能适用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法评估较为困难的建筑物的重置成本的估算。
7.被估房产剩余使用年限为10年，在剩余10年中每年纯租金为20万元，假设折现率为10％，该房产的评估值最接近于( )万元。(D)
A. 200
B. 182
C. 130
D. 123
解析：评估值=20 ×(P／A，10％，10)=20 × 6．144 6=122．892(万元)
8.被估房产预计在未来5年中，其纯收益将以3％的比率递增，预计第一年的收益为5万元，资本化率为8％，该房产5年的收益价值最接近于( )万元。(A)
A. 21
B. 95
C. 79
D. 100
解析：
9.将待估土地与近期内发生交易的类似土地进行对照比较，并根据已发生交易的土地价格，经过多种因素修正后，求得待估土地的价格，这种方法称为( )。(C)
A. 基准地价修正法
B. 收益还原法
C. 市场比较法
D. 因素修正法
解析：此为市场比较法评估地价的概念。
10.运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是( )。(B)
A. 特别位置
B. 特殊动机
C. 特殊环境
D. 特殊交易时间
解析：A属于区域修正因素；C属于个别修正因素；D属于交易时间修正因素；只有B是交易情况修正因素。
11.运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。(C)
A. 土地的非再生性
B. 土地位置固定性
C. 土地用途广泛性
D. 土地利用永续性
解析：土地只有具备用途的多样性，即有多种选择，才可能实现最佳使用原则。
12.地产市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。(C)
A. 稀缺性
B. 用途多样性
C. 位置固定性
D. 价值增值性
解析：地产市场的不完全竞争性主要是由于土地的位置固定性而导致，所以选C。
13.某宗地取得费用和开发费用每平方米300元，当地银行1年期贷款利率9％，2年期贷款利率10％，3年期贷款利率11％。开发周期为3年，第1年投资占总投资1／2，第2、3年投资各占总投资1／4，问该土地每平方米应负担利息为( )元。(A)
A. 51．61
B. 30．75
C. 99
D. 71．25
解析：
14.某宗土地1 000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度为0．6，下列建设方案中哪个最可行：( )。(C)
A. 建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4 000平方米
B. 建筑物地面一层建筑面积为500平方米，总建筑面积为6 000平方米
C. 建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4 800平方米
D. 建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为1 200平方米
解析：
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