法律职业资格主观题试卷（民法）模拟试卷53
分析题
甲乙买卖房屋，乙已付钱，甲已交付乙房屋入住，但未办理房屋产权过户登记手续。后，甲为贷款与信用社订立抵押合同，以房屋做抵押，并办理抵押登记手续。甲未能到期还钱，信用社欲实行抵押权，卖房，乙不同意，认为其拥有所有权，发生争议。[北大2008年研]
现问：
1.抵押合同是否有效?
抵押合同有效。甲乙之间虽然签订了买卖合同，但是由于没有办理过户登记，根据《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本题中，甲乙还未办理房屋产权过户登记手续，因此乙还不享有房屋的所有权，甲仍然是房屋的所有人，因而甲有权将房屋进行抵押。而且，由于债权之间的相容性，抵押合同不因买卖合同的存在而受影响。
解析：
2.乙与信用社谁有优先权。为什么?
信用社有优先权。理由是：信用社与甲之间签订了抵押合同，并且办理了抵押登记，因而信用社享有担保物权的优先权。乙虽已入住，但是其并不享有所有权，因而其与甲之间的买卖合同仅有债权效力，债权具有平等性，并无优先性。
解析：
3.乙该如何救济?
乙可以起诉甲，要求其退还房款并承担违约责任。
解析：
甲于2010年7月8日向乙银行贷款600万，贷款后乙银行由于工作效率低下，抵押登记申请未及时交与房屋登记机构。甲因资金周转困难，于2010年8月1日与丙订立房屋买卖合同，将房屋600万出售给丙，并于2010年8月10日过户，丙仅支付200万后没有继续支付。乙银行于8月16日提交房屋抵押登记申请。后甲起诉丙，要求丙继续支付剩余价款，丙反诉，认为甲隐瞒事实，合同无效，甲应该返还200万元。[北大2011年研]
4.法院是否应该支持甲的诉讼请求?为什么?
法院应当支持甲的诉讼请求，具体分析如下：
乙银行没有及时提交房屋登记申请，房屋抵押登记并未生效，抵押权尚未设立，因此甲在2010年8月1日与丙签订的买卖合同合法有效。2010年8月10日甲和丙之间办理了过户手续，甲已经履行了买卖合同中的给付义务，作为合同的另一方，丙也应支付相应的价款。本案中，丙只支付了200万元价款，还有400万元没有支付，买受人应当履行付款义务。同时，如果本案甲和丙之间签订的是分期付款合同，按照《民法典》的规定，买受人到期未支付的价款的金额达到1／5以上的，出卖人可以要求买受人支付全部价款。
解析：
5.法院是否应该支持丙的诉讼请求?为什么?
法院不应当支持丙的诉讼请求，具体分析如下：
虽然甲与乙银行之间存在抵押合同，但是由于乙银行在甲与丙之间签订买卖合同之前并没有提交抵押登记申请，因而房屋的抵押并未生效。既然房屋抵押并未生效那么抵押合同并不对甲与丙之间的房屋买卖合同产生实质的影响，并且基于债权相容性的特点，甲与丙之间的房屋买卖合同有效。而且，甲与丙在2010年8月10日办理了过户手续，使丙享有了房屋的所有权，履行了合同的义务。既然甲与乙银行之间的房屋抵押合同并未影响到丙的合法权益，那么就不应认为甲与丙之间的合同是无效的，因而法院不应支持丙的诉讼请求。
解析：
6.房屋是否应根据乙银行的请求办理抵押登记手续?
房屋不应当根据乙银行的请求办理抵押登记手续，具体分析如下：
虽然甲与乙银行之间确实存在抵押担保合同，而且合法有效，但由于乙银行未及时申请抵押登记，因而抵押并未生效。现在房屋的所有权已经转让给了丙，根据合同相对性原则，甲与乙银行之间的合同不能约束新的所有人丙，因而抵押登记部门不应为乙银行办理抵押登记。
解析：
(案情摘要)甲为公司职员，与乙同住一间宿舍。2008年初，公司派甲到外地办事处工作一年。临行前，甲将自己的一张红木桌委托给乙保管并允许其使用。后乙的朋友丙找到乙，说其乡下的妹妹丁要出嫁，请乙帮忙买一张红木桌送给其妹做嫁妆。乙遂将甲的红木桌按市价卖给了丙。
一个月后，丙为筹备妹妹的婚礼向戊借款2000元，戊要求丙提供担保，丙便与戊约定以刚买来的红木桌质押，双方立有质押字据。后来丙将红木桌作为嫁妆送给了其妹丁。[中国矿大2009年研]
根据案情，请回答下列问题：
7.在本案中，红木桌的所有权共发生了几次转移?每次转移的具体依据是什么?
红木桌的所有权共发生两次转移。
第一次转移是乙将甲委托给自己保管的红木桌按市价卖给丙。转移的依据是善意取得制度。具体而言，乙的行为属于无权处分行为，但是丙是善意第三人，并支付了合理的价款，并且双方完成了交付，因而符合善意取得制度的构成要件，丙取得了红木家具的所有权。
第二次转移是丙将红木桌作为嫁妆送给了其妹丁。所有权转移的依据是赠与行为，丙已经善意取得了红木家具的所有权，因而其将该家具赠与其妹，发生物权变动的效力。
解析：
8.若借款到期，丙未能按期还款，戊可否对红木家具行使质权?为什么?
戊不可以对红木家具行使质权，具体分析如下：
《民法典》第429条规定，质权自出质人交付质押财产时设立。即质权须移转质物的占有，质权以占有标的物为成立要件。在设立质权时，出质人(债务人或第三人)应当将质物的占有移交给债权人。
本案中，虽然双方立有质押字据，但没有转移红木桌的占有，仅成立质押合同，物权上的质押并不成立。因此，戊不可以对红木家具行使质权。
解析：
甲和乙签订了房屋买卖合同，乙交付了全部的房款，甲把房屋的钥匙和房产证都交给了乙，乙入住。过了一段时间，甲声称房产证丢失，经过登报公告，甲又向房产部门重新申请办理了房产证，并用该房产证向丙银行抵押借款，双方签订抵押合同，并办理抵押权登记。后因甲无力偿还债务，丙银行就向法院起诉，主张行使抵押权，申请法院拍卖房子。当法院来查封房子的时候，乙才知道自己买的房子被抵押之事。[北理2008年研]
问：
9.甲和乙所签订的买卖合同是否生效?为什么?
甲和乙所签订的买卖合同生效，具体分析如下：
《民法典》第502条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。该房屋买卖合同符合合同生效的以下要件：
①合同主体符合民事行为能力构成要件。甲乙作为合同双方主体，均具有完全民事行为能力。
②合同客体合法。此合同客体是甲依法享有所有权的房屋，是法律承认的客体，合法有效。
③双方意思表示真实。甲乙签订房屋买卖合同时，意思表示一致，且不存在胁迫等意思表示不自由的情形。
④合同内容妥当。该房屋买卖合同的内容适法、可能、确定。
本案中，甲乙签订的合同为普通房屋买卖合同，并不需要办理批准、登记等手续，且该合同不存在《民法典》第508条规定的合同无效情形，故该房屋买卖合同自成立时生效。
解析：
10.该房屋的所有权人是谁?为什么?
该房屋的所有权人是甲，具体分析如下：
《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，甲是房屋的原始所有权人，后来甲虽然将房屋的钥匙和房产证交给了乙，但因没有在不动产所在地的登记机构进行房屋所有权变更登记，故房屋所有权并没有发生转移，甲仍
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