税务师职业资格税法一（土地增值税）模拟试卷8
多项选择题
1.以下关于土地增值税的说法正确的有( )。(C,D,E)
A. 某房地产公司将待售的一栋花园别墅赠送给某影视明星，由于该房地产公司未取得收入，则不缴纳土地增值税
B. 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应就超过部分增值额计税
C. 超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许在房地产开发费用中扣除
D. 房地产开发企业销售已装修的房屋。其装修费用可以计入房地产开发成本
E. 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除
解析：不征收土地增值税的赠与仅包括：(1)赠与直系亲属和直接承担赡养义务的人；(2)通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。房地产公司将花园别墅赠送给影视明星的行为不符合不征税的“赠与”规定，而属于视同销售，应征收土地增值税，A选项错误。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其“全部”增值额按规定计税，B选项错误。财政部、国家税务总局对扣除项目金额的利息支出计算问题作了专门规定，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许在房地产开发费用中扣除，C选项正确。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，D选项正确。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除，E选项正确。
2.下列关于土地增值税的说法，错误的有( )。(A,B,C)
A. 增值额未超过扣除项目金额20％的房地产开发项目，免征土地增值税
B. 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时按评估价扣除土地使用权金额
C. 某公司将一栋仓库交换取得另一家公司的厂房，由于该公司未取得收入，则不缴纳土地增值税
D. 超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，不允许在房地产开发费用中扣除
E. 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款计入拆迁补偿费
解析：选项A错误在于缺少一个关键条件——纳税人建造普通标准住宅出售的，其增值额未超过扣除项目金额20％(含20％)的，免征土地增值税。选项B错误，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。选项C错误，公司之间互换房地产的，视为各自取得实物收入，应计算缴纳土地增值税。选项DE正确。
3.符合下列情形的，纳税人应进行土地增值税清算的有( )。(A,C,D)
A. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的
B. 取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的
C. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D. 直接转让土地使用权的
E. 转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积比例虽未超过85％但剩余可售建筑面积自用的
解析：纳税人应进行土地增值税清算的情形有：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，以及转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积比例虽未超过85％但剩余可售建筑面积自用的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。选项ACD为应该清算的：选项BE为税务机关可要求其清算的。
4.下列关于土地增值税的说法，正确的有( )。(A,B,D,E)
A. 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本中扣除
B. 纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税
C. 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的属于全体业主所有的会所用房，其成本、费用可以扣除，但是邮电通讯等公共设施不计收入，其成本、费用也不可以扣除
D. 房地产开发企业将开发的房地产出租而产权未发生转移的，不征收土地增值税，清算时不计收入也不扣成本和费用
E. 回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费
解析：选项ABDE正确；选项C错误，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
5.以下关于土地增值税的规定正确的有( )。(A,B)
A. 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税应计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除
B. 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费
C. 房地产开发企业扣留建筑安装施工企业一定比例的质量保证金，应计入收入征税
D. 房地产开发企业将自建房地产转为自用时，应视同销售征收土地增值税
E. 回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应计入房地产开发企业的收入
解析：选项A：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。选项BE：房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。选项C：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
6.下列行为中，属于土地增值税征税范围的有( )。(B,D,E)
A. 房地产评估增值
B. 个人之间交换自有居住用房
C. 房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属
D. 房地产开发企业以自建商品房进行投资
E. 房地产开发企业以自建商品房安置回迁户
解析：选项A：房地产评估增值，没有发生房地产权属的转移，不征收土地增值税；选项B：个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，免征土地增值税；选项C：房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属，不征土地增值税；选项D：房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营，属于征收土地增值税的范围；选项E：房地产企业自建商品房安置回迁户，安置用房视同销售处理，属于征收土地增值税的范围。
7.关于房地产开发企业土地增值税税务处理，下列说法正确的有( )。(A,B,D)
A. 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得计入扣除项目进行扣除
B. 土地增值税清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除
C. 土地增值税清算时未开具销售发票或未全额开具销售发票的，未开具部分可以不计入房地产转让收入
D. 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中予以扣除
E. 房地产开发企业同一项目在“营改增”前后都有收入，进行土地增值税清算时以全部含增值税金额作为转让房地产收入
解析：选项C：土地增值税清算时，未开具发票或者未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。选项E：营改增前的收入，本身不含增值税；营改增后的收入，应该按照不含增值税金额作为转让房地产收入。
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