房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷63
单选题
1.关于征收和征用，下列说法正确的是( )。(A)
A. 征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题
B. 征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿
C. 征用的实质是一种临时使用房地产的行为
D. 征收是无偿的，征用是有偿的
解析：征收和征用都应给予补偿，B选项、D选项错，征用的范围不仅限于房地产，C选项错。
2.估价上的折旧注重的是( )。(D)
A. 原始取得价值的减价修正
B. 原始取得价值的分摊、补偿与回收
C. 重置价值的摊销与回收
D. 资产市场价值的真实减损
解析：要注意区别估价上折旧与会计上折旧概念的不同点。估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。
3.( )是房地产估价的基本原则。(B)
A. 最高最佳原则
B. 独立、客观、公正
C. 估价时点原则
D. 合法原则
解析：房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。
4.房地产的( )特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。(A)
A. 不可移动
B. 供给有限
C. 价值量大
D. 用途多样
解析：不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。
5.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。(C)
A. 装饰装修改造
B. 通货膨胀
C. 需求增加导致稀缺性增加
D. 改进物业管理
解析：需求增加导致稀缺性增加和外部经济所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。而外部经济包括交通条件或
6.下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是( )。(D)
A. 都是价格用货币来表示
B. 都有波动，受供求因素的影响
C. 都是按质论价
D. 都受区位因素的影响
解析：房地产价格与一般物品价格共同之处在于：(1)都是价格，是价值的货币表现；(2)都有波动，受供求因素的影响；(3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。
7.房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有( )。、(C)
A. 供给、需求、利用状况
B. 价值、使用价值、供求
C. 有用性、稀缺性、有效需求
D. 权利、租金、利率
解析：房地产价格的形成条件为三个：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。
8.成交价格围绕着( )而上下波动。(A)
A. 市场价格
B. 理论价格
C. 清算价格
D. 原始价格
解析：一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动。
9.甲乙两宗土地，甲单价为900元／m2，乙单价为600元／m2，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买( )。(A)
A. 甲
B. 乙
C. 甲、乙一样
D. 无法判断
解析：开发商主要会比较甲乙的楼面地价，甲的楼面地价=900÷6=150(元／m2)，乙的楼面地价寻600÷200(元／m2)，甲＜乙，所以开发商会选甲地。
10.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。(A)
A. 空间直线距离
B. 交通路线距离
C. 交通时间距离
D. 经济距离
解析：空间直线距离，受交通条件限制，有时是无意义的。
11.在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于( )。(A)
A. 社会因素
B. 环境因素
C. 人口因素
D. 行政因素
解析：影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。
12.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。(C)
A. 估价机构
B. 估价人员
C. 估价对象
D. 估价方法
解析：合法原则主要是针对估价对象的。
13.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )。(B)
A. 30年
B. 20年
C. 10年
D. 40年
解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
14.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。(C)
A. 自然折旧
B. 物质折旧
C. 功能折旧
D. 经济折旧
解析：功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失，主要包括功能缺乏、功能落后、功能过剩。
15.在某商业街深度30．48m(100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据“四三二一法则”，与其相邻、临街深度为45．72m(150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为( )万元。(B)
A. 1504
B. 1404
C. 1304
D. 1204
解析：该相邻的临街土地的总价计算如下：1200×(1+9％+8％)=1404(万元)。
16.某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60％，则总建筑面积为( )m2。(A)
A. 1200
B. 120
C. 3333
D. 333．3
解析：总建筑面积为：200×10×60％=1200(m2)。
17.成本法的本质是以房地产的( )为导向求取房地产的价值。(C)
A. 建筑规模
B. 基础成本
C. 重新开发成本
D. 建后利润
解析：成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值称为计算价值。
18.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中，评估价值最大的一般是( )。(B)
A. 谨慎价值
B. 市场价值
C. 残余价值
D. 快速变换价值
解析：市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最常用的价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。谨慎价值通常低于市场价值残余价值是指在非继续使用条件下的价值。它一般低于市场价值。快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中
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