银行业专业人员职业资格中级个人贷款（个人住房贷款）模拟试卷5
单项选择题
1.按使用方式的不同，房地产可以分为( )。(D)
A. 居住、商业、办公、旅游和综合房地产
B. 生地、毛地、熟地、在建工程和现房
C. 收益性和非收益性房地产
D. 销售、出租、营业和自用房地产
解析：房地产的类型可以按不同标准划分：①按用途分为居住、商业、办公、旅游、餐饮、娱乐工业和仓储、农业、特殊用途和综合房地产；②按开发程度分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房；③按是否产生收益分为收益性和非收益性房地产；④按使用方式分为销售、出租、营业和自用房地产。
2.房地产估价中，( )要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。(D)
A. 合法原则
B. 公平原则
C. 最高最佳使用原则
D. 替代原则
解析：替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象处在同一供求方位内的房地产。
3.下列说法中，符合房地产估价的一般程序的是( )。(A)
A. 受理估价委托→拟订估价作业方案→搜集估价所需资料→实地查勘估价对象
B. 受理估价委托→实地查勘估价对象→搜集估价所需资料→拟订估价作业方案
C. 受理估价委托→实地查勘估价对象→拟订估价作业方案→搜集估价所需资料
D. 受理估价委托→搜集估价所需资料→拟订估价作业方案实地查勘估价对象
解析：房地产估价的一般程序是：获取估价业务→受理估价委托及明确估价基本事项(包括估价目的、估价对象、估价时点等)→拟订估价作业方案→搜集估价所需资料→实地查勘估价对象→选定估价方法测算→确定估价结果→撰写估价报告→审核估价报告→出具估价报告→估价资料归档。
4.采用市场法进行房地产估价的难点在于( )。(C)
A. 不同时期房地产的价格构成极其复杂
B. 不同地区房地产的价格构成极其复杂
C. 保证可比实例成交价格的客观合理性
D. 保证可比实例成交价格的稳定性
解析：房地产估价方法主要有市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、基准地价修正法等。其中，市场法的难点在于如何保证可比实例成交价格的客观合理性，以及如何对其各种因素进行修正或调整；成本法的难点在于不同时期、不同地区、不同类型房地产的价格构成极其复杂，且折旧包含物质上、功能上和经济上的价值减损，求取的难度较大。
5.下列房地产类型中，难以采用市场法估价的是( )。(D)
A. 房地产开发用地
B. 写字楼
C. 商场
D. 学校
解析：市场法适用的对象是交易活跃的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准工业厂房等。对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。
6.采用成本法对房地产估价的理论依据是( )。(A)
A. 生产费用价值论
B. 房地产价格形成的替代原理
C. 预期原理
D. 倒算原理
解析：成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是由其生产所必要的费用决定的。
7.对于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等，适宜采用的房地产估价方法是( )。(D)
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 假设开发法
解析：房地产估价方法中，市场法适用的对象是交易活跃的房地产；成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易、以及有独特设计需要的房地产的估价；收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。
8.关于房地产估价方法的选用，下列说法错误的是( )。(B)
A. 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价
B. 有条件选用成本法进行估价的，应以成本法为主要估价方法
C. 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法
D. 若估价对象适宜采用多种估价方法进行，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍
解析：B项，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方法。
9.对于有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、旅馆、影剧院等，它们的收益和风险都能够较准确的量化，适宜采用的房地产估价方法为( )。(B)
A. 成本法
B. 收益法
C. 市场法
D. 假设开发法
解析：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、公寓、旅馆、影剧院、停车场、标准厂房等，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确的量化。
10.对开发商及楼盘项目本身的审查不包括( )。(D)
A. 项目资料的规范性审查
B. 项目合法性审查
C. 项目工程进度审查
D. 项目的实地考察
解析：对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、项目本身的审查以及对项目的实地考察。其中对项目本身的审查包括项目资料的完整性、真实性和有效性审查，项目的合法性审查，项目工程进度审查，项目资金到位情况审查。
11.在个人住房贷款的贷前调查环节，对开发商及楼盘项目审查时，无需审查的是( )。(A)
A. 开发商竞争对手的资信情况
B. 开发商的税务登记证明
C. 项目开发的合法性
D. 对项目的实地考察
解析：对个人住房贷款楼盘项目的审查主要是对开发商资信的审查、项目本身的审查以及对项目的实地考察。B项属于对开发商资信的审查；C项属于对项目本身的审查。
12.办理个人住房贷款业务时，贷前调查人调查完成后，应把资料送交( )进行下一环节的工作。(B)
A. 借款申请人
B. 贷款审核人
C. 贷款审批人
D. 贷款发放人员
解析：个人住房贷款业务操作流程包括贷款的受理与调查、审查与审批、签约与发放、支付管理和贷后管理五个环节。当贷前调查完成后，贷前调查人应对调查结果进行整理、分析，填写《个人住房贷款调查审批表》，提出是否同意贷款的明确意见及对贷款要素的建议，并形成对借款申请人还款能力等方面的调查意见，连同申请资料等一并送交贷款审核人进行审核。
13.为了防范合作机构风险，银行应对房屋进行估价，首要步骤是( )。(A)
A. 通过“网上房地产”进行询价
B. 建立自己的房地产交易信息库
C. 与专业的房地产估价公司合作进行联合估价
D. 参考贷款申请人提供的交易价格
解析：为了防止部分借款申请人通过抬高房价的方式骗贷，银行应该对房屋进行全面的估价。估价方法一般包括：①通过“网上房地产”进行询价，以确定房价大致的合理范围，这是大多数银行目前采用的主要方式；②建立自己的房地产交易信息库，通过对相同或是类似房屋的查询，利用房地产估价中的比较法进行价格的确定；③可以与专业的房地产估价公司合作，对某些估价难度大的房屋进行联合估价。
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