国家司法考试卷四模拟试卷116
分析题
案情：自然人甲欲买房屋若干，遂于2005年5月1日到乙房地产公司售楼处了解乙开发建设的A楼盘情况。乙的销售人员称楼盘销售火暴，房屋成交量已达房屋总量的80%以上，如果甲不及时购买，可能再也买不到该楼盘的房屋，即使能买到，也要多支付10%以上的房款。甲领取了楼盘介绍资料后离去。建设部早在2003年出台文件，要求房地产公司必须即时在政府主管部门开通的网站上登记房屋销售的进展情况。甲遂于2005年5月1日晚上登录当地建委的房地产销售网了解A楼盘的销售情况，发现已售房屋仅占房屋总量的 40%。不过，甲考虑到该楼盘的价格较合适，竣工时间也较快，遂决定购买。
5月2日，甲向乙公司交付定金5万元，双方约定10日内签订正式合同。5月10日，甲乙签订三份房屋预售合同，约定甲购买乙开发建设的A楼盘B、C、D三套精装修房屋，价款为 500万元。乙赠与甲位于地下一层的车位一个，甲对该车位享有永久使用权。乙应于2006年3月31日前将经竣工验收合格的房屋交付于甲，并应于2006年6月30日前为甲办妥房产证。甲应于合同签订之日起10月内付款 150万元，余款350万元由甲通过向银行贷款来支付。
甲、乙之间的房屋预售合同于5月20日在当地建委作了备案。甲依约支付了首付款150万元。2005年5月31日，甲与丙银行签订贷款合同，约定甲向丙银行贷款350万元，甲以房屋一套向丙银行提供抵押。丙银行应于合同签订后10日内甲提供贷款。甲应自2005年7月起向丙银行按月分期还款，期限为30年，每月还款14000元。如甲未按时还款达3期以上，丙银行有权解除合同。另外，乙公司以保证人的身份在合同上签了字。随后，丙银行向甲贷款350万元，甲用此款向乙公司付清了房款。
2005年冬季，为乙承建房屋的丁建筑公司为了加快工程进度，在混凝土中使用了含有氨气的添加剂，以提高其凝结的速度。由于乙没有及时向丁支付工程款，致使工程未能如期完工。乙直至2006年5月31日才将房屋交付于甲，但并未向甲交付车位。甲入住后，发现房屋内弥漫着刺鼻的气味，由于这种气味的刺激使眼睛经常流泪。经相关部门检验，该气味确定为氨气，其浓度高于国家标准数倍，且在1年内难以完全消除，氨气来源于丁使用的建筑材料。 2006年6月，甲再次到房地产销售网查询发现 A楼盘的已售房屋仅占房屋总量的60%，甲遂将乙诉至法院，提出如下请求：(1)撤销甲、乙之间签订的房屋预售合同；(2)乙支付违约金，标准为每日按房价的万分之两点一计算，起算时间为2004年6月1日；(3)乙赔偿损失，包括：①甲于2006年6月1日至2006年8月31日期间在外租房的租金4000元；②甲因氨气刺激而受到的精神损害20万元。乙提出反诉，要求撤销其对甲车位的赠与。
问题：
1.甲、乙之间的房屋顶售合同的成立时间是哪一天?
甲、乙之间的房屋预售合同的成立时间是2005年5月10日。依《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”甲、乙之间的房屋预售合同是书面合同，自双方签字之日起成立。
解析：
2.甲、乙之间的房屋预售合同的效力形态如何?
甲、乙之间的房屋预售合同合法有效。甲、乙之间的房屋预售合同不存在效力上的瑕疵问题，该合同自成立时就是合法有效的。
解析：
3.在甲、丙之间的贷款合同中，如甲违约，乙应当向丙承担的是连带保证责任吗?为什么?
乙应当向丙承担的是连带保证责任。依据《担保法》第19条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”
解析：
4.在乙、丁之间建设工程合同的履行过程中，丁的违约行为是否同时构成加害履行与迟延履行?为什么?
丁的违约行为不构成迟延履行，但构成加害履行。由题中所述不难看出，首先，致使工程未能如期完工的原因是由于乙没有及时向丁支付工程款，所以丁迟延交付工程并不构成迟延履行；其次，丁建筑公司为了加快工程进度，在混凝土中使用了含有氨气的添加剂，该添加剂是造成后来房屋环保不达标且对人身产生损害的原因；所以丁构成了加害履行。
解析：
5.甲、乙之间的买卖合同是否构成欺诈?为什么?
甲、乙之间的买卖合同不构成欺诈。甲、乙之间的合同订立过程中虽然乙就其房屋销售进度有虚假宣传的成分，但并不对甲是否签订合同有决定性影响，而且甲是知道乙销售的真实情况的，所以并不构成欺诈。
解析：
6.对于甲请求赔偿损失的诉讼请求，应该全部得到支持吗?为什么?
对于甲请求赔偿损失的诉讼请求不应全部支持。因甲提起的是违约之诉请求权，故不能包括精神损害赔偿。甲、乙之间的买卖合同投有约定违约金条款，所以不能主张违约金责任。甲所提出的相当于房租的损失，应该属于乙订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，所以甲可以请求赔偿相当于房租的损失。
解析：
7.对于乙要求撤销赠与甲车位的诉讼请求，应如何看待?
乙无权请求撤销买卖合同所附的赠与条款。乙对于甲的车位的赠与并非无对价的赠与，而是属于房屋买卖合同的附赠与，换言之属于双方买卖合同的一个组成部分。现在是乙而非甲构成了违约，乙无权请求撤销买卖合同所附的赠与条款。
解析：
8.在贷款合同中，双方约定甲将房屋抵押给丙银行，该抵押合同何时生效?理由是什么?
该抵押合同自合同签订之日生效。依据《物权法》第15条规定，不动产物权合同的生效以其成立为准，登记手续办理与否并不影响该合同的生效；又依据《物权法》第187条的规定，抵押权登记仅仅是不动产抵押权设立的生效要件。
解析：
9.假设在甲未向丙银行还款达3期以上，丙银行欲行使解除权，合同解除后，可否追究甲的违约赔偿责任?依据何在?
丙银行可以追究甲的民事赔偿责任。根据《合同法》第97条的规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
解析：
案情：H建筑有限责任公司是建筑行业公司，徐某任该公司董事长及法定代表人。2004年以来，房地产市场发展迅速，H公司业务规模持续扩大，原材料水泥供不应求，遂决定自行投资设立水泥生产厂。2006年6月，H公司与该市的甲木材有限责任公司、乙机械有限责任公司共同出资组建了K水泥有限责任公司，其中H公司占64%的股份，乙公司占31%的股份，甲公司占5%的股份。在董事长的选任过程中，有3名应聘者在董事会的考虑之中：鲁某，某大学MBA毕业生，在求学的过程中还勤工俭学提前偿还助学贷款，剩余10万元贷款也将在2006年底到期前偿还完毕；张某，5年前曾担任某国有水泥生产厂厂长，上任不满一个月，因副厂长贪污受贿，致使该厂倒闭；董某，原汉堂食品总公司总经理，管理经验丰富，但 1999年曾因生产不符合卫生标准的食品造成严重食物中毒事故而被判处有期徒刑3年，现已刑满释放。股东会认为只有董某符合法律规定的任职资格，遂决定由董某担任K公司董事长。
K公司成立后，仅在2006年下半年就赢利。2007年水泥产出量和销售量持续增加，但是利润不升反降，到年底出现了亏损，经查发现，在股东会决议的支持下，K公司的大部分水泥都以低于成本的价格出售给了H公司。 2007年中旬，董某在接受了徐某代表H公司的房产馈赠后，直接听从了徐某的指示，在大量前期货款还未还的情况下，将水泥交给H公司。甲公司得知后非常气愤，立即以自己的名义直接向法院提起诉讼，要求H公司和董某赔偿给 K公司造成的损失；乙公司紧急查阅K公司账簿后发现公司已经资不
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