国家司法考试卷四模拟试卷115
分析题
案情：张某欲寻找一处瑜珈授课的场所，遂与甲公司于2005年4月12日签订了房屋租赁合同。根据该合同，甲公司将其沿街二层楼房出租给张某，租赁期限为10年，自甲公司交付楼房的次日开始计算。每年租金为10万元，张某于甲公司交付楼房的次日付清第一年的房租，以后每一年的同一日付清该年度房租，若遇节假日则付款日期为节假日后的第一日。 2005年5月12日甲公司交付楼房给张某，5月 13日张某付清第一年度的租金。2006年6月5日，甲公司通知张某称：因资金紧张欲出卖楼房，如果张某有购买意向，则在2006年7月5日前一次性付清房款250万元，并可以扣除张某交付的2006年度的租金10万元。张某对甲公司的通知提出异议，要求该公司履行合同。 2006年7月8日，甲公司以250万元的价款将楼房卖给乙公司，根据双方的约定乙公司一次性付清全部购房款250万元。在乙公司办理房屋过尸登记的时候，发现已登记有两个抵押权。其一，2004年6月6日，甲公司将该楼房抵押给丙公司，为丁公司所欠丙公司贷款200万元提供担保；其二，2005年12月6日就自己欠戊公司的货款150万元又设定了抵押。经评估，该楼房的实际价值为300万元。
问题：
1.张某与甲公司之间关于租赁期限的约定是否有效?应如何处理?
租赁合同的当事人可以约定租赁合同的期限，但《合同法》第214条规定。租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。张某与甲公司约定租赁期限为30年，超过部分即满20年后的10年无效。所以，张某与甲公司之间的租赁期限实际上是20年。
解析：
2.就甲公司与乙公司签订的买卖合同，张某可以提出何种主张?
张某可以提出优先购买权的主张。《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。同等条件，主要是指价格以及价格的给付时间、给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权。如果出租人出卖租赁房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖房屋，或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人，都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。
解析：
3.如果甲公司2006年6月5日通知张某 3个月后要出卖该楼房，但张某表示无论如何都不购买。3个月后甲公司将楼房卖与李某。交付后，李某要求张某搬出楼房。针对该情形，张某可以提出何种主张?
张某可以主张原租赁合同仍然有效，即所谓“买卖不破租赁”，该合同对李某仍有约束力。张某与甲公司签订房屋租赁合同后，甲公司作为房屋的所有人仍然可以出卖该楼房，但不能侵犯张某法定的优先购买权。甲公司在保障张某的优先权的前提下，出卖租赁物，该买卖合同有效。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据该条规定，李某受让楼房后还要受张某与甲公司之间的租赁合同的约束，因而不能请求张某停止使用。不仅如此，该楼房已经设定的两个抵押权也仍然有效。
解析：
4.如果丙公司因为丁公司不履行还款义务，于2005年7月6日依法行使抵押权，经法院将该楼房拍卖，乙公司买得。该事实对张某的租赁权是否有影响?
对张某的租赁权有影响。《担保法解释》第 66条规定，抵押权人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据该规定，对楼房的买受人乙公司来说不具有约束力。
解析：
5.如果戊公司因为甲公司不履行义务，于 2006年2月6日依法行使抵押权，经法院将该楼房拍卖，庚公司买得。该事实对张某的租赁权是否有影响?
对张某的租赁权没有影响。《担保法》第48条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。关于这种情形，《担保法解释》第65条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继承有效。根据这两个规定，庚公司仍然受张某与甲公司之间签订的租赁合同的约束。
解析：
案情：隋某为某市电器商场股份有限公司董事兼总经理。2006年4月，隋某以本市百货公司名义从国外进口一批家电产品，共计价值80多万元。之后，隋某将该批家电产品销售给了本市五金交化公司。电器商场董事会得知此事后，认为隋某身为本公司董事兼总经理，负有竞业禁止义务，不得经营与本公司同类的业务，隋某的行为违反了有关法律规定，应属无效。于是，决议责成隋某取消该合同，而将该批家电产品由电器商场买下。五金交化公司认为，该批家电产品的买卖，是在本公司与百货公司之间进行的，与电器商场无关。合同的成立是双方当事人意思表示一致，而且合同的内容不违法，所以是有效的。至于隋某作为电器商场董事而经营与电器商场相同业务，属于电器商场的内部事务，与百货公司和五金交化公司无关。双方争执不下；遂诉至人民法院。法院查明，隋某曾于2006年1月违反章程擅自决定以电器商场一幢楼房为电器商场第四大股东本市建筑工程公司的债务提供担保；于2006年3月将自己的一辆小轿车卖给电器商场，事后公司的股东才知晓情况。
问题：
6.隋某买卖家电的行为是否合法?为什么?
不合法。因为隋某买卖家电的行为违反了公司董事、高管的竞业限制义务。依我国《公司法》第149条规定，董事、高级管理人员不得有下列行为：“(一)挪用公司资金；(二)将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储；(三)违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保；(四)违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易；(五)未经股东会或者股东大会同意，利用职务便利为自己或者他人谋取属于公司的商业机会，自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务；(六)接受他人与公司交易的佣金归为已有；(七)擅自披露公司秘密；(八)违反对公司忠实义务的其他行为。董事、高级管理人员违反前款规定所得的收入应当归公司所有。”隋某的行为违反了《公司法》第149条第1款第(5)项关于董事、高管竞业限制义务的规定，因而隋某的行为是违法的。
解析：
7.电器商场的主张有依据吗?为什么?
无法律依据。本案中，隋某为百货公司购买家电，又售给五金交化公司，该买卖是在百货公司与五金交化公司之间进行的，双方的合同是由双方意思一致而达成的，合同内容也不违法，所以不能认为是无效的合同。《公司法》规定董事、高管负有竞业限制义务，这是公司与董事、经理之间的规则，也可以说是内部规则，如果董事、高管违反上述义务，就应按公司法的规定承担责任。但是《公司法》并没规定董事、高管的竞业行为无效。因此不能因王某违反竟业限制义务而认定其竞业行为本身为无效民事行为，并进而认定该合同无效。电器商场要求将这批家电产品转由本公司买受，没有法律根据。
解析：
8.对隋某买卖家电的行为应如何处理?
应将隋某所得收入归电器商场所有，如果公司因此而受有损失，还可以要求隋某赔偿损失。根据《公司法》第149条第2款的规定，董事、高级管理人员违反竞业限制义务所得的收入应当归公司所有。因此，隋某因买卖这批家电产品所得的一切收入，应当归公司所有。根据《公司法》第150条的规定，董事、监事、高级管理人员执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。如果因隋某的竞业行为而使公司的利益遭受损害的，公司还可以要求其赔
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