国家司法考试卷四分析题专项强化真题试卷15
分析题
(2015年)
案情：甲欲出卖自家的房屋，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余1年。甲将此事告知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。
甲的同事乙听说后，提出购买。甲表示愿意但需再考虑细节。乙担心甲将房屋卖与他人，提出草签书面合同，保证甲将房屋卖与自己，甲同意。甲、乙一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在甲的名下，且所有权人一栏中只有甲的名字，双方草签了房屋预购合同。
后双方签订正式房屋买卖合同约定：乙在合同签订后的5日内将购房款的i分之二通过银行转账给甲，但甲须提供保证人和他人房屋作为担保；双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。
甲找到丙作为保证人，并用丁的房屋抵押。丁与乙签订了抵押合同并办理了抵押登记，但：并没有约定担保范围。甲乙双方办理了房屋买卖合同预告登记，但甲忘记告诉乙房屋出租情况。
此外，甲的房屋实际上为夫妻共同财产，甲自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房，事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示不同意。但甲还是瞒着李某与乙办理了房屋所有权转移登记。
2年后，甲与李某离婚，李某认为当年甲擅自处分夫妻共有房屋造成了自己的损失，要求赔偿。甲抗辩说，赔偿请求权已过诉讼时效。
问题：
1.在本案中，如甲不履行房屋预购合同。乙能否请求法院强制其履行?为什么?
不能。理由是预约虽是合同，其目的在于订立主合同：按照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)，当事人签订认购书、备忘录等预约合同，约定将来订立买卖合同，一方不履行的，对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。但是，法院不能强制当事人签订正式合同。乙可以按照《合同法》第113条请求赔偿，也可以根据第94条请求解除合同并请求赔偿。
解析：预约，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同，如商品房预售合同。预约与本约相对应，但是预约与本约有着不同的订约目的和法律效力：预约也是一种合同．但是预约合同的成立和生效，只是使当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务．而不负履行本约的义务。因此在本题中，甲、乙签订的《房屋预购合同》为预约，根据《买卖合同解释》第2条的规定，甲不履行预约合同的，乙有权请求甲承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，而不能请求甲强制履行。
2.甲未告知乙有租赁的事实．应对乙承担什么责任?
甲应对乙承担违约责任。甲应说明买卖标的物上有负担的事实而未说明，违反了法律规定的义务，在合同有效的情况下，应该纳入违约责任中。
解析：根据《合同法》第150条的规定，出卖人对标的物应负权利瑕疵担保责任，即保证第三人不得向买受人主张任何权利。现甲出卖给乙的房屋已经出租给了张某，张某对甲享有租赁权，因此甲违反了权利瑕疵担保责任，应对乙承担违约责任。
3.如甲不按合同交付房屋并转移房屋所有权。预告登记将对乙产生何种保护效果?
按照我国《物权法》第20条，预告登记后，甲再处分房屋的，不产生物权效力。即乙对房屋的交付请求权具有物权性优先权，可以对抗所有的未登记的购买人。
解析：根据《物权法》第20条第l款规定，预告登记期间，未经预告登记权利人同意的，不动产权利人无权处分不动产。因此甲在预告登记后处分房屋，不产生物权效力。乙作为预告登记权利人，其对甲的交付房屋的请求权具有优先性，可以对抗所有未登记的购买人。
4.如甲在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同。该合同是否有效?为什么?
预告登记后，甲与第三人签订的房屋买卖合同有效，只是不发生物权变动的效力，如果甲不履行，将对第三人承担违约责任。
解析：虽然在预告登记期间，甲对房屋不享有处分权，但是根据《买卖合同解释》第3条第2款的规定，出卖人即使不享有处分权，其与买受人订立的买卖合同仍然有效，因此甲在预告登记后与第三人签订房屋买卖合同有效，只是甲的处分行为不发生物权效力。
5.如甲不履行合同义务．在担保权的实现上乙可以行使什么样的权利?担保权实现后，甲、丙、丁的关系如何?
如果甲不履行合同义务，乙可以选择实现抵押权或者向保证人丙主张保证责任。无论丙还是丁履行担保责任后，都有权向甲追偿。(或：丙、丁可向甲追偿，也可以要求对方(丙或者丁)承担一半的份额)
解析：在甲的债务上存在丙的保证和丁的房屋抵押，既存在物保，又存在人的担保，这就是混合担保的问题了。根据《物权法》第176条的规定，乙可以选择就丁的房屋实现抵押权，也可以要求保证人丙承担保证责任，丁或者丙承担担保责任之后，可以向甲追偿，或者要另一方担保人承担一半的份额。
6.甲擅自处分共有财产。其妻李某能否主张买卖合同无效?是否可以主张房屋过户登记为无效或者撤销登记?为什么?
不得主张无效。即使没有处分权，也不影响合同效力。不可以主张房屋登记过户为无效，对于善意的丙不得主张无效。
解析：对于买卖合同的效力：甲未经妻子李某同意，擅自处分共有财产，属无权处分，根据《买卖合同解释》第3条第1款的规定，无权处分订立的买卖合同仍为有效，因此甲订立的房屋买卖合同有效。对于房屋过户登记的效力：根据《物权法》第106条第1款的规定，善意的丙符合善意取得的构成要件，可善意取得房屋的所有权，因此李某不可主张过户登记无效或者撤销登记。
7.甲对其妻李某的请求所提出的时效抗辩是否成立?为什么?
不成立。由于双方为夫妻共同财产制，夫妻关系存续是诉讼时效期间中止的法定事由。
解析：根据《婚姻法解释(三)》第11条第2款的规定，李某有权请求甲进行损害赔偿，而甲不得对李某的请求进行时效抗辩，因为根据民法理论认为，夫妻之间或者家庭成员之间的请求权，因夫妻关系或者家庭关系不能行使，时效中止，待夫妻关系、家庭关系消灭之日起，时效继续计算。因此夫妻关系存续是诉讼时效期间中止的法定事由，甲不可进行时效抗辩。
案情：因某市某区花园小区进行旧城改造．区政府作出《关于做好花园小区旧城改造房屋拆迁补偿安置工作的通知》，王某等205户被拆迁户对该通知不服，向区政府申请行政复议，要求撤销该通知。区政府作出《行政复议告知书》，告知王某等被拆迁户向市政府申请复议。市政府作出<行政复议决定书》，认为《通知》是抽象行政行为，裁定不予受理复议申请。王某等205户被拆迁户不服市政府不予受理复议申请的决定，向法院提起诉讼。一审法院认为，在非复议前置前提下，当事人对复议机关不予受理决定不服而起诉，要求法院立案受理缺乏法律依据，裁定驳回原告起诉。(卷四真题试卷第6)
问题：
8.本案是否需要确定诉讼代表人?如何确定?
本案需要确定诉讼代表人。按照最高人民法院《行诉法解释》的规定，同案原告为5人以上，应当推选1至5名诉讼代表人参加诉讼，在指定期限内未选定的，人民法院可以依职权指定。
解析：
9.行政诉讼中以复议机关为被告的情形主要包括哪些?
行政诉讼中以复议机关为被告的情形主要包括：(1)复议机关改变原行政行为，原告不服复议决定的；(2)复议机关在复议期限内未作出复议决定。原告不服的；(3)复议机关拒绝受理复议申请或者不予答复，原告不服的。
解析：
10.若本案原告不服一审裁定，提起上诉的主要理由是什么?
若本案原告不服一审裁定，提起上诉的主要理由是：复议机关不受理复议申请的行为是行政机关的一项具体行为，无论是否属于行政复议前置的情形，只要原告不服该复议决定，均可以起
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