房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷59
单选题
1.某项目工期180天，开工日期为7月5日，则项目竣工时间应为( )(10月1日、2日、3日，元月1日为法定节假日)。(C)
A. 次年元月1日下午当地法定下班时间
B. 次年元月3日下午当地法定下班时间
C. 次年元月2日24时
D. 次年元月3日24时
解析：
2.工程项目的( )是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。(D)
A. 评标
B. 质量检验
C. 投料试车
D. 竣工验收
解析：工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的建筑物即可投入使用，出租或出售给客户，令房地产开发商回收投资。
3.下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。( )(D)
A. 时间风险
B. 资本价值风险
C. 比较风险
D. 或然损失风险
解析：
4.房地产开发项目可行性研究的初步可行性研究阶段，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%，投资预算的精度可达±( )%。(D)
A. 5
B. 10
C. 15
D. 20
解析：
5.某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为( )万元。(B)
A. 16
B. 18
C. 20
D. 22
解析：根据公式：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，代入数值求得。
6.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是( )。(A)
A. 成本利润率是年成本利润率
B. 成本利润率是开发经营期的成本利润率
C. 投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D. 投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
解析：
7.某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。(B)
A. 544.10
B. 555.10
C. 1776.32
D. 2109.38
解析：已知：p’=5万元，i’＝6%÷12=0.5% n’=(15-5)×12=120(月)
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8.( )是指针对某～物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。(B)
A. 房地产产品结构
B. 房地产供求结构
C. 房地产投资结构
D. 房地产总量结构
解析：
9.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。(D)
A. 9.00%
B. 8.05%
C. 30.00%
D. 7.52%
解析：
10.为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或( )的愿望。(C)
A. 永久出售
B. 租让
C. 投资开发
D. 廉卖
解析：为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。
11.某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45％；一般概率为35％；不好的概率为20％。则该项目的期望值为( )万元。(A)
A. 2677．50
B. 3680．60
C. 4003．50
D. 5356．80
解析：该项目的期望值为5680×45％+2450×35％一3680×20％=2677．50(万元)。
12.目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( )年。(D)
A. 10
B. 15
C. 20
D. 30
解析：个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性(住房公积金)住房抵押贷款两种类型。
目前，我国个人住房抵押贷款期限最长不超过30年。商业性个人住房抵押贷款的操作流程，包括受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收几个阶段。
13.下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是( )。(D)
A. 是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为
B. 采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利
C. 抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿
D. 银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件
解析：银行发放贷款不是以有无财产抵押作为先决条件而必须视企业的信用状况，通过对企业的资金实力等状况进行评估而确定企业的信用程度及其不同贷款等级。
14.下列有关房地产投资项目中投资与成本的特点描述错误的一项是( )。(B)
A. 在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出
B. 以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本
C. 以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本
D. 以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本
解析：
15.以下不属于现代房地产周期研究结论的是( )。(C)
A. 经济扩张与创造就业不再是线性关系
B. 经济复苏不会立即导致新建筑的产生
C. 房地产市场呈现自我修正的周期性
D. 就业机会增加与空间需求不再同比增长
解析：房地产市场呈现自我修正的周期性，这是传统房地产周期理论。
16.某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为( )
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