房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷57
单选题
1.企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是( )模式。(B)
A. 单一市场集中化
B. 产品专业化
C. 市场专业化
D. 全面覆盖
解析：选择专业化。在这种情况下，企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。
2.房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )。(D)
A. 变动成本的设置
B. 销售收入的不同
C. 固定成本的设置
D. 平衡点的设置
解析：
3.已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。(A)
A. 55.0
B. 85.6
C. 150.0
D. 123.6
解析：1000×5%×(1+7%+3%)＝55(万元)
4.房地产业与金融密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和( )。(D)
A. 信托融资
B. 股票融资
C. 抵押贷款支持证券融资
D. 权益融资
解析：发行股票进行融资，属于权益融资的一种。抵押贷款支持证券融资属于债务融资的一种。
5.在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按( )计算的。(D)
A. 综合利率
B. 贷款利率
C. 折现率
D. 机会成本
解析：
6.对投资项目或投资方向提出建议，是( )阶段的主要任务。(A)
A. 投资机会研究
B. 初步可行性研究
C. 详细可行性研究
D. 项目的评估和决策
解析：投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
7.某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为( )。(B)
A. 23.80%
B. 20.23%
C. 19.70%
D. 18.96%
解析：
8.承包商收到竣工结算价款后，通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。(A)
A. 半个月
B. 一个月
C. 一个半月
D. 二个月
解析：承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。
9.所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是( )。(A)
A. 同质偏好
B. 分散偏好
C. 集群偏好
D. 自然细分市场
解析：
10.下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容，表述不正确的是( )。(C)
A. 接受委托，即在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究
B. 调查研究，即主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成
C. 在市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价，对调查分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价
D. 编制可行性研究报告，经过先前的分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见．措施和建议，供决策者作为决策依据
解析：应在接受委托、调查研究及方案选择和优化三项分析后确定最佳方案。
11.房地产市场的特性不包括( )。(C)
A. 供给非同质性
B. 需求多样性
C. 竞争充分性
D. 交易复杂性
解析：由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛。
12.对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为( )。(C)
A. 两个方面：租金和物业增值
B. 三个方面：租金、物业增值和股权增加
C. 四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加
D. 五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大
解析：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。
13.当开发项目用地面积一定时，( )的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。(C)
A. 租售价格
B. 开发期
C. 容积率
D. 建筑密度
解析：当开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。
14.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是( )。(B)
A. 容积率
B. 空置率
C. 利息备付率
D. 成本利润率
解析：空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。对于房地产置业投资项目或建成后用于出租经营的房地产开发项目，空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。
15.下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是( )。(B)
A. 消费者行为调查
B. 市场营销因素调查
C. 竞争情况调查
D. 市场需求容量调查
解析：
16.对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，如果购房者交付的首期款达到了所购房价的( )，则开发商要承担的风险大大减少。(C)
A. 15%
B. 30%
C. 35%
D. 40%
解析：
17.以下物业类型，属于经营性物业的有( )。 ①别墅；②写字楼；③购物中心；④仓储用房；⑤高尔夫球场：⑥酒店；⑦出租商住房(C)
A. ①②③⑥⑦
B. ①②③④⑥⑦
C. ②③⑤⑥⑦
D. ②③⑥⑦
解析：
18.的建筑规模一般都在3万m2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。(A)
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