房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷64

房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷64

单选题

1.当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择( )。(A)

A. 用途

B. 建筑容积率

C. 覆盖率

D. 建筑式样

解析：

2.某一在出让土地上建的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，采用直线法计算建筑物折旧的经济寿命应为 ( )年。(A)

A. 37

B. 40

C. 60

D. 63

解析：

3.通常简称为“两税一费”的，并不包括( )。(B)

A. 营业税

B. 所得税

C. 城市维护建设税

D. 教育费附加

解析：

4.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的,共分为( )。(B)

A. 四类

B. 五类

C. 六类

D. 七类

解析：

5.在评估一宗房地产的价格时，一般要求同时采用( )的方法。(B)

A. 一种或一种以上

B. 两种或两种以上

C. 三种或三种以上

D. 四种或四种以上

解析：由于每种房地产估价方法都有其特定的适用对象和条件，同时运用可以相互验证、相互补充，所以在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法。

6.房地产中的无形资产属于将房地产按( )进行分类中的一类。(A)

A. 权益状况

B. 用途

C. 立法用语

D. 实物形态

解析：将房地产按权益状况进行分类可以分为20类其中，房地产中的无形资产属于将房地产按权益状况进行分类的一类。

7.假设某类住宅的价格从3000元/m²下降到2800元/m²，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。(D)

A. -1.33

B. -0.66

C. 0.66

D. 1.53

解析：

8.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分SU为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。(B)

A. 195

B. 210

C. 213

D. 217

解析：

9.房地产主要的特性不包括( )。(C)

A. 独一无二

B. 用途多样

C. 供给无限

D. 易受限制

解析：

10.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。(D)

A. 均衡原理

B. 预期原理

C. 竞争原理

D. 替代原理

解析：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

11.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。(C)

A. 43.8%

B. 50%

C. 56.8%

D. 70%

解析：

12.某宗面积为5 000 m²的房地产开发用地，市场价格为800元/m²，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为( )万元。(A)

A. 824

B. 924

C. 844

D. 944

解析：

13.不属于房地产调整状况的内容是( )。(A)

A. 经济状况调整

B. 区位状况调整

C. 实物状况调整

D. 权益状况调整

解析：

14.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m²、860元/m²、800元/m²，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。(B)

A. 甲土地

B. 乙土地

C. 丙土地

D. 甲、乙、丙三宗土地任选其一

解析：依据楼面地价＝土地单价/容积率

楼面地价甲=946/5.2=182元/m²

楼面地价乙=860/5=172元/m²

楼面地价丙=800/4.5=178元/m²

15.在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )。(A)

A. 社会因素

B. 环境因素

C. 人口因素

D. 行政因素

解析：

16.需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题．由此找出每个所有者应占有的( )。(B)

A. 土地价格

B. 土地份额

C. 楼面地价

D. 房地产份额

解析：

17.市场比较法是将( )与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(A)

A. 估价对象

B. 估价目标

C. 估价手段

D. 估算价值

解析：

18.报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在( )。(C)

A. 期初

B. 期中

C. 期末

D. 年末

解析：实际估价中，如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，则应对净收益或对公式做相应调整。

19.假设开发法的本质与( )相同，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，假设开发法得到了广泛应用。(C)

A. 成本法

B. 市场比较法

C. 收益法

D. 长期趋势法

解析：

20.以下难以用市场法进行估价的有( )。(D)

A. 住宅

B. 写字楼

C. 房地产开发用地

D. 在建工程

解析：

21.某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计算该房地产价值的公式为 ( )。(A)

A. 本文档预览：3500字符，共13487字符，源文件无水印，下载后包含无答案版和有答案版，查看完整word版点下载