房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷56

房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷56

单选题

1.某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为( )。(D)

A. 建设成本

B. 经营成本

C. 开发过程中的成本支出

D. 建设成本和经营成本

解析：

2.利用( )进行进度计划管理，可以了解各项工作的先后顺序和相互关系，通过计算找出关键工作和关键线路，在执行中进行有效的控制和监督。(C)

A. 现金流量表

B. 横道图

C. 网络图

D. 直方图

解析：

3.( )是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。(B)

A. 成本利润率

B. 投资利润率

C. 资本金利润率

D. 偿债备付率

解析：投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。

4.在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是( )。(A)

A. 建筑师

B. 结构工程师

C. 设备工程师

D. 监理工程师

解析：在房地产产品的开发建设过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等工作。有时建筑师并不是亲自完成这些设计工作，而是作为主持人来组织或协调这些工作。一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中的技术问题等。

5.下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是( )。(A)

A. 城市或区域产业结构与布局

B. 人口数量与结构

C. 土地资源状况

D. 建筑技术进步

解析：经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。

6.某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为( )。(D)

A. 7.1%

B. 12.0%

C. 13.1%

D. 19.1%

解析：依题意，当考虑物业增值收益时，可根据以下公式计算：

7.某置业投资者以10000元/m²的价格购买了200m²的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。(B)

A. 0.21%

B. 1.23%

C. 2.01%

D. 3.23%

解析：

8.投资性物业中运营支出占( )的比例是运营费用比率。(D)

A. 税后利润

B. 经营利润

C. 净经营利润

D. 净租金收入

解析：

9.进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于( )。(B)

A. 生产性投资

B. 土地开发投资

C. 公益投资

D. 商品房建设投资

解析：土地开发投资是指。房地产开发企业进行的土地开发工程完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资。

10.下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是( )。(C)

A. 企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B. 经营收入=销售收入+出租收入

C. 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D. 可分配利润=税后利润-未分配利润

解析：企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润；经营收入=销售收入+出租收入+自营收入；可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。

11.房地产置业投资项目的期间费用计为( )。(D)

A. 开发建设投资

B. 经营成本

C. 流动资金

D. 运营费用

解析：

12.某房地产开发用地，其土地面积为10000平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1．2，楼面地价为1500元每平米。后经规划调整，容积率提高到1．6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价( )万元。(D)

A. 375

B. 450

C. 500

D. 600

解析：如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则补地价(单价)=楼面地价×(新容积率一旧容积率)=1500×(1．6—1．2)=600补地价总价=600×10000=600万元。

13.某综合楼总建筑面积为10000m²，其中可出售的居住建筑面积为7000m²，可出租的商业建筑面积为1500m²，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为( )。(C)

A. 80%

B. 90%

C. 85%

D. 95%

解析：

14.指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是( )。(B)

A. 房地产产品结构

B. 房地产供求结构

C. 房地产投资结构

D. 房地产总量结构

解析：

15.下列费用中，不属于土地费用的是( )。(D)

A. 土地使用权出让金

B. 城市建设配套费

C. 拆迁安置补偿费

D. 基础设施建设费

解析：开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

16.某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为( )。(B)

A. 22.2%

B. 33.3%

C. 44.4%

D. 55.5%

解析：

17.一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是( )。 ①规划设计与方案报批；②投资机会找寻：③可行性研究；④获取土地使用

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