房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷45

房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷45

问答题

赵某于2012年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2013年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2013年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2013年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2013年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：

1．赵某与开发商于2012年6月签订的商品房买卖合同原件；

2．赵某的购房发票；

3．商品房预售许可证复印件；

4．其他有关房地产市场资料。

【问题】

1.上述资料用于抵押估价是否齐全?

上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。

解析：

2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?

房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决定的。

解析：

3.可否按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

不能按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。

解析：

单选题

图3—2是一块矩形街角地，正街路线价(土地单价)为2000元／m²，旁街路线价(土地单价)为1000元／m²，临正街深度为22．86m(即75英尺)，临旁街深度为15．24m(即50英尺)。根据表中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20％。

4.该块土地的单价应为( )元／m²。(B)

A. 1480

B. 2680

C. 3800

D. 4000

解析：

5.该块土地的总价为( )万元。(C)

A. 139.35

B. 132.39

C. 93.37

D. 51.56

解析：

地下机动车库建筑面积9192平方米，毛地楼面价格1800元／平方米。根据北京市现行地价政策规定，地下有收益部分毛地单价按地上单价的1／3计取，本项目地下车库部分毛地单价取地上综合用途单价的1／3。

6.地下车库毛地总价为( )万元。(B)

A. 480

B. 551.52

C. 600

D. 1800

解析：

7.若征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元／平方米，则熟地总价应为( )万元。(B)

A. 2849.52

B. 3401.04

C. 3700

D. 5515.2

解析：

指错题

8. ××大厦用地地价评估报告

致委托方函(略)

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件(略)

房地产估价结果报告

一、委托方

全称：××有限公司

法定代表人：(略)

住所：(略)

二、估价方

全称：××房地产咨询评估有限公司

法定代表人：(略)

住所：(略)

三、估价对象概况

1．地理位置及周围环境

估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻 40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m²。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。

估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。

估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。

2．市政建设状况

估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。

3．规划设计条件

估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表7-1。

四、估价目的

为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。

五、估价时点

2001年1月5日。

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。

七、估价依据

根据建设部、国家土地管理局、××市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。

八、估价原则

本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。

九、估价方法

估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下：

1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。

2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。

3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。

4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。

5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。

6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，

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