房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷46
问答题
赵某于2012年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2013年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2013年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2013年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2013年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：
1．赵某与开发商于2012年6月签订的商品房买卖合同原件；
2．赵某的购房发票；
3．商品房预售许可证复印件；
4．其他有关房地产市场资料。
【问题】
1.上述资料用于抵押估价是否齐全?
上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。
解析：
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?
房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决定的。
解析：
3.可否按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
不能按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
解析：
单选题
图3—2是一块矩形街角地，正街路线价(土地单价)为2000元／m2，旁街路线价(土地单价)为1000元／m2，临正街深度为22．86m(即75英尺)，临旁街深度为15．24m(即50英尺)。根据表中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20％。
4.该块土地的单价应为( )元／m2。(B)
A. 1480
B. 2680
C. 3800
D. 4000
解析：
5.该块土地的总价为( )万元。(C)
A. 139.35
B. 132.39
C. 93.37
D. 51.56
解析：
地下机动车库建筑面积9192平方米，毛地楼面价格1800元／平方米。根据北京市现行地价政策规定，地下有收益部分毛地单价按地上单价的1／3计取，本项目地下车库部分毛地单价取地上综合用途单价的1／3。
6.地下车库毛地总价为( )万元。(B)
A. 480
B. 551.52
C. 600
D. 1800
解析：
7.若征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元／平方米，则熟地总价应为( )万元。(B)
A. 2849.52
B. 3401.04
C. 3700
D. 5515.2
解析：
指错题
8.××××房地产估价报告
封面及目录(略)
至委托人函
×××(委托人全名)：
受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺 (以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。
附函提供房地产估价报告2份。
××××房地产评估有限公司(盖章)
法定代表人：×××(签章)
2006年10月15日
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××××房地产估价结果报告
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)区位状况(略)
(二)实物状况
(1) 建筑物实物状况
建筑面积：243.70m2
建筑结构：钢筋混凝土结构
总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于1、2层
总工日期：2005年9月10日
成新率：现状成新为十成新
层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m
建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
装修情况：(略)
设施设备：(略)
工程质量：(略)
维护、保养情况：良好
大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市
物业管理状况：(略)
绿化等其他情况：(略)
(2) 土地实物状况
土地用途：1～2层为商业服务
土地等级：商业Ⅲ级
土地开发程度：七通一平
土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
形状、地势、地质；水文状况：(略)
(三) 权益状况
(1) 建筑物权益状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，权证上记载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层21.85m2，2层 121.85m2，钢筋混凝土结构。
(2) 土地使用权权益状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。
(3) 他项权利状况
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权
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