房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷44
问答题
赵某于2012年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2013年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2013年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2013年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2013年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：
1．赵某与开发商于2012年6月签订的商品房买卖合同原件；
2．赵某的购房发票；
3．商品房预售许可证复印件；
4．其他有关房地产市场资料。
【问题】
1.上述资料用于抵押估价是否齐全?
上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。
解析：
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?
房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决定的。
解析：
3.可否按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
不能按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
解析：
单选题
图3—2是一块矩形街角地，正街路线价(土地单价)为2000元／m2，旁街路线价(土地单价)为1000元／m2，临正街深度为22．86m(即75英尺)，临旁街深度为15．24m(即50英尺)。根据表中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20％。
4.该块土地的单价应为( )元／m2。(B)
A. 1480
B. 2680
C. 3800
D. 4000
解析：
5.该块土地的总价为( )万元。(C)
A. 139.35
B. 132.39
C. 93.37
D. 51.56
解析：
地下机动车库建筑面积9192平方米，毛地楼面价格1800元／平方米。根据北京市现行地价政策规定，地下有收益部分毛地单价按地上单价的1／3计取，本项目地下车库部分毛地单价取地上综合用途单价的1／3。
6.地下车库毛地总价为( )万元。(B)
A. 480
B. 551.52
C. 600
D. 1800
解析：
7.若征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元／平方米，则熟地总价应为( )万元。(B)
A. 2849.52
B. 3401.04
C. 3700
D. 5515.2
解析：
指错题
8. 某房地产估价报告
致委托方函(略)
封面及目录(略)
估价师声明(略)
××房地产估价结果报告
一、委托方：××市××区人民法院
二、受托方：××房地产评估事务所有限公司
三、估价对象
1．地理位置及概况(略)
2．估价对象概括
估价对象为坐落于××大街120号第四层房地产，为房屋所有权证为××号的一部分，建筑面积828.78m2，所有权人为××有限公司：上地以划拨方式取得，批准用途为办公，应分摊的土地面积为236.65m2，产权转移后，买受人尚需补缴土地出让金。
整个建筑物为框架结构，总建筑面积6654.07m2，地上10层，局部11层，地下室按人防标准设计，竣工于1996年。
四、估价目的
为法院审理欠款纠纷案件提供价值参考依据。
五、估价时点
2005年11月
六、估价依据(略)
七、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
八、估价方法
评估对象所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。
收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。
市场比较法原理：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
九、估价结果
估价对象在估价时点的公开价值总额为181.40万元，大写：人民币壹佰捌拾壹万肆仟元整：平均单价为2188元/m2，大写：人民币贰仟壹佰捌拾捌元/m2。其中总价取整至仟元，单价取整至元。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
2007年4月5～24日。
十二、估价报告应用的有效期
自2007年2月24日至2008年2月23日。
××房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区位因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
估价对象作为一宗收益性物业，且所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。
技术路线：考虑评估标的的类型、评估目的以及周边市场交易情况，确定从两条路线进行技术评估。
一是选取在同一供需圈内，在用途、建筑
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