房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷72
单选题
1.( )是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。(A)
A. 收益期限
B. 收益时点
C. 估价终点
D. 估价范围
解析：本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。
2.关于基本估价方法，英国体系为( )。(C)
A. 成本法、市场比较法、收益法
B. 成本法、收益法、投资法、剩余法
C. 比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法
D. 成本法、比较法、剩余法、利润法、承包商法
解析：
3.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。(B)
A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B. 房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见
C. 房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围
D. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
解析：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
4.在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为( )。(A)
A. 18%
B. 20%
C. 15%
D. 25%
解析：
5.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。(B)
A. 27.6
B. 28.2
C. 29.0
D. 29.9
解析：.jpg)
6.下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。(D)
A. 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B. 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C. 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D. 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
解析：路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格。
7.价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为( )。(D)
A. 前期价格指数
B. 定基价格指数
C. 长期价格指数
D. 环比价格指数
解析：
8.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价( )万元。(D)
A. 78
B. 882
C. 1210
D. 1272
解析：应补地价(单价)＝960×5.0-700×0.8＝4240(元/m2)应补地价(总价)＝4240×3000＝1272(万元)
9.某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为( )。(C)
A. 44%
B. 50%
C. 67%
D. 94%
解析：.jpg)
10.对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行( )检验。(A)
A. 经济可行性
B. 边际可行性
C. 地方政策的支持
D. 人员质量
解析：对于法律上允许，技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。
11.某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、 89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为 2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为( )元/m2。(B)
A. 2121
B. 2200
C. 1819
D. 2242
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12.某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为( )。(A)
A. 1.67%
B. 2.1%
C. 2.3%
D. 2.5%
解析：
13.估价上的折旧注重的是( )。(D)
A. 原始取得价值的减价修正
B. 原始取得价格的摊销与回收
C. 重置价格的摊销与回收
D. 价值的减价修正
解析：
14.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。(D)
A. 土地面积
B. 地质条件
C. 土地位置
D. 土地形状．
解析：
15.市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取未来房地产的价格，通常把市场法求得的价格简称为( )。(B)
A. 市场价格
B. 比准价格
C. 理论价格
D. 评估价格
解析：
16.某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为( )m2。(A)
A. 1200
B. 120
C. 3333
D. 333.3
解析：建筑物总建筑面积=200×60%×10=1200m2
17.关于征收和征用，下列说法正确的是( )。(A)
A. 征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题
B. 征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿
C. 征用的实质是一种临时使用房地产的行为
D. 征收是无偿的，征用是有偿的
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