房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷75

房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷75

单选题

1.某建筑物的重置价格为150万元，经济寿命为40年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为20万元，平均寿命为4年，经过年数为2年；设备的重置价格为50万元，平均寿命为10年，经过年数为8年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。(B)

A. 80

B. 71.5

C. 82

D. 99.5

解析：门窗等损坏的修复费用=2万元

装饰装修的折旧额=20×1/4×2=10(万元)

设备的折旧额=50×1/10×8=40(万元)

长寿命项目的折旧额=(150-2-20-50)×1/40×10=19.5(万元)

则该建筑物的物质折旧额=2+10+40+19.5=71.5(万元)

2.某一在出让土地上建的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，采用直线法计算建筑物折旧的经济寿命应为 ( )年。(A)

A. 37

B. 40

C. 60

D. 63

解析：

3.房地产估价可以认为是( )。(D)

A. 一种定价

B. 对估价对象可实现价格的保证

C. 可以取代当事人的某种民事权利

D. 为当事人提供公平可信的价格参考依据

解析：

4.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。(B)

A. 交通拥挤

B. 建筑技术进步

C. 城市规划改变

D. 自然环境恶化

解析：

5.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m²，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为( )元／m²。(A)

A. 2938

B. 2982

C. 3329

D. 3379

解析：可比实例在2005年9月末的价格＝3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1 -1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)×1＝3000×1.025× 1.005×0.985×0.975×0.99×1.015×0.985×1＝2938(元/m²)

6.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )。(D)

A. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B. 建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C. 建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

解析：

7.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/m²，出租的年末净收益为330元/m²。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为( )。(C)

A. 2834元/m²

B. 1834元/m²

C. 2934元/m²

D. 3934元/m²

解析：

8.采用收益法测算房地产价格时，公式(A)

A. 房地产净收益按－固定数额逐年递增

B. 房地产净收益按－固定数额逐年递减

C. 房地产净收益按－固定比率逐年递增

D. 房地产净收益按－固定比率逐年递减

解析：这是收益年限为无限年时的净收益按－固定数额逐年递增的公式。

9.某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是( )万元。(B)

A. 300

B. 213.50

C. 171.19

D. 500

解析：

10.房地产开发具有( )的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。(B)

A. 投资量大

B. 周期长

C. 风险性大

D. 开发费用投入时间变化大

解析：

11.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。(A)

A. 类似写字楼的客观收益

B. 市场比较法

C. 该写字楼的实际收益

D. 无法估算

解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。

12.用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a(1+g)^t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率y相等，则房地产价格V=( )。(B)

A. 0

B. C. a×n

D. ∞

解析：

13.需求规律的例外是炫耀性物品和( )物品。(C)

A. 特殊

B. 另类

C. 吉芬

D. 个性

解析：需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

14.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为( )。(D)

A. 800万元

B. 1000万元

C. 1800万元

D. 800万～1000万元

解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。

15.收益法中所指的收益是( )。(C)

A. 估价时点前一年的收益

B. 估价时点前若干年的平均收益

C. 估价时点以后的未来预期正常收益

D. 估价时点前最高盈利年份的收益

解析：

16.评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为( )万元。(C)

A. 2526

B. 2241

C. 2135

D. 2985

解析：

17.可比实例

本文档预览：3500字符，共13961字符，源文件无水印，下载后包含无答案版和有答案版，查看完整word版点下载