房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷76

房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷76

单选题

1.某旧住宅，测算其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为4万元。则该旧住宅的现值为( )万元。(A)

A. 36

B. 40

C. 38

D. 44

解析：该旧住宅的折旧总额=2+8+4=14(万元)

则该旧住宅的现值=重置价格-折旧=50-14=36(万元)

2.( )是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。(A)

A. 收益期限

B. 收益时点

C. 估价终点

D. 估价范围

解析：本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。

3.某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为( )万元。(C)

A. 520.83

B. 250

C. 770.83

D. 270.83

解析：依题意，根据公式

4.( )实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。(A)

A. 路线价法

B. 基准地价修正法

C. 临街深度法

D. 四三二一法则

解析：本题主要考查的是路线价法的理论依据。

5.影响房地产价格的环境因素不包括( )。(C)

A. 大气环境

B. 声觉环境

C. 城市规划

D. 水文环境

解析：城市规划属于行政因素。

6.某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。(C)

A. 0.36

B. 1.22

C. 2.78

D. 3.25

解析：

7.房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括( )。(B)

A. 房地产开发商对未来的预期

B. 消费者的预期

C. 该种房地产的价格水平

D. 该种房地产的开发建设成本

解析：决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发建设成本、该种房地产的开发技术水平、房地产开发商对未来的预期。

8.长期趋势法是根据房地产价格在( )较长时期内形成的变动规律作出判断。(B)

A. 现在

B. 过去至现在

C. 现在至将来

D. 过去至将来

解析：

9.某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m²，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m²。(A)

A. 2660

B. 2427

C. 2425

D. 2294

解析：2500÷(1-6%)＝2660(元/m²)

10.房地产的( )特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。(C)

A. 静止

B. 坚固

C. 不可移动

D. 永久

解析：房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。

11.如果是无期限的土地所有权，就无需计提( )。(D)

A. 时限问题

B. 附加值

C. 利率

D. 折旧

解析：如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。

12.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m²，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方( )元/m²。(B)

A. 2020.80

B. 2214.28

C. 2336.45

D. 2447.37

解析：首先计算正常成交价格＝

13.在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。(D)

A. 使用估价对象房地产的实际成交价格

B. 使用政府公布的房地产交易指导价格

C. 使用近一年内房地产的平均成交价格

D. 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

解析：

14.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是(、 )：(C)

A. 未知、需要求取的待开发房地产的价值

B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费

C. 销售费用和销售税费

D. 开发成本和管理费用

解析：

15.刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m²，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m²，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为( )元。(B)

A. 430000

B. 430200

C. 432000

D. 432100

解析：3600×120-(2000-200)＝430200(元)

16.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。(A)

A. 0.5～2.0

B. 1.5～2.0

C. 0.5～1.5

D. 1.0～1.5

解析：选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围内，即0.5≤

17.某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为( )年。(B)

A. 15

B. 20

C. 25

D. 30

解析：(500-25)-(n-1)×25＝0本文档预览：3500字符，共13486字符，源文件无水印，下载后包含无答案版和有答案版，查看完整word版点下载