房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷78

房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷78

单选题

1.选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为( )。(C)

A. 12.50%

B. 13.10%

C. 13.07%

D. 13.60%

解析：10%+12.50%+13.60%)÷3＝13.07%

2.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m²，又知该写字楼可出租面积为10000m²，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。(C)

A. 548.19

B. 558.15

C. 567.39

D. 675.40

解析：

3.房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有( )。(C)

A. 供给、需求、利用状况

B. 价值、使用价值、供求

C. 有用性、稀缺性、有效需求

D. 权利、租金、利率

解析：房地产价格的形成条件为三个：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。

4.路线价法实质是一种( )。(C)

A. 经济法

B. 权益法

C. 市场法

D. 比价法

解析：

5.房地产估价的合法原则是针对于( )来讲的。(C)

A. 估价机构

B. 估价人员

C. 估价对象

D. 估价方法

解析：

6.某幢楼房的土地总面积500m²，总建筑面积1000m²，某人拥有其中80m²。的建筑面积，如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为( )。(C)

A. 6%

B. 7%

C. 8%

D. 9%

解析：

7.有的房地产既可以销售，也可以出租或自用，如( )。(A)

A. 住宅、写字楼

B. 旅馆、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院

C. 商店、餐馆

D. 行政办公楼、学校、特殊厂房

解析：

8.估价时点应与( )的日期相一致。(D)

A. 签订估价合同

B. 开始估价作业

C. 完成估价报告

D. 估价结果所属

解析：估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。

9.( )的本质与收益法相同，是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。(D)

A. 市场法

B. 成本法

C. 均衡法

D. 假设开发法

解析：

10.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为( )。(A)

A. 7.78%

B. 8.28%

C. 13.21%

D. 14.21%

解析：31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%＝7.78%

11.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m²，后街路线价为1000元/m²，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )米。(D)

A. 9

B. 13.5

C. 15

D. 18

解析：2000÷(2000+1000)×27＝18(米)

12.某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为( )。(C)

A. 20%

B. 10%

C. 30%

D. 40%

解析：

13.针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。(D)

A. 主观合理价值和公开市场价值

B. 主观合理价值和非公开市场价值

C. 主观合理价值和客观合理价值

D. 公开市场价值和非公开市场价值

解析：

14.下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。(B)

A. 政府协议出让土地

B. 购买相邻房地产

C. 卖方不了解行情

D. 设立抵押的房地产

解析：

15.房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及( )。(C)

A. 相应配套的基础设施

B. 土地的形状

C. 组合完成的功能

D. 立体空间

解析：

16.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m²和4800元/m²，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( )元/m²。(C)

A. 4800

B. 5124

C. 5800

D. 7124

解析：

17.在某商业街深度30.48m(100ft)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为45.72m(150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为( )万元。(B)

A. 1504

B. 1404

C. 1304

D. 1204

解析：

18.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了 ( )对地价的影响。(D)

A. 土地面积

B. 地质条件

C. 土地位置

D. 土地形状

解析：

19.某种商品随着消费者收入的提高，对该商品的需求会减少，这种商品为( )。(D)

A. 奢侈物品

B. 吉芬物品

C. 正常物品

D. 低档物品

解析：

20.下列价格阐述正确的是( )。(B)

A. 市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值

B. 市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值

C. 市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值

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