国家司法考试卷四模拟试卷40
分析题
案例一：
甲、乙、丙三人为同胞兄弟。三人父母生前拥有一幢私有楼房，这幢楼房于2000年出租给张某夫妇居住，租期为5年，每年租金为2万元，年底支付。
2003年1～2月，甲、乙、丙父母相继去世，没有留下遗嘱。于是楼房由三人依法继承。甲、乙均有房屋居住，而丙暂无自己的房屋，办理遗产继承时，约定房屋由丙管理。2003年10月5日丙将房屋作价给丁，价款为人民币30万元，丁以为丙即是房屋的产权所有人，于是二人签订了合同，丙将房屋产权证书交由丁，二人一并到房产部门办理了房屋过户手续。
同年11月1日，丙告知张某夫妇其已将房屋卖与丁的事实，并要求张某夫妇搬出房屋。张某夫妇不允，要求购买该幢楼房。后甲、乙得知丙卖房一事，向丁提出异议，遂起纠纷。张某夫妇诉至法院要求确认丙、丁之间的行为无效，并主张购买此房。
问题：
1.丙、丁之间签订的合同有无效力?为什么?
无效。因为该买卖合同侵犯了张某夫妇的优先购买权。
解析：许多考生以为，丙处理共同共有财产，虽未经甲、乙同意，但是丁作为第三人是善意的，应保护丁的合法权益。故依《民通意见》第89条规定，丙、丁之间的合同应为有效，现丙、丁已经完成房产变更登记手续，丁应成为合法所有人。以上看法并无错误，但考虑问题尚失全面，恰恰忽略了在该楼房之上还有一个租赁关系存在。《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”换言之，房屋所有人侵犯承租人的优先购买权的，房屋承租人可以请求宣告房屋买卖合同无效。现张某夫妇作为承租人要求购买该楼房，应视为对丙、丁房屋买卖合同的对抗，法院得依其请求宣告丙、丁房屋买卖合同无效。合同既然无效，依据合同而进行的房产变更登记亦应为无效，故丁并不能成为房屋所有权人，所以房屋所有权“现”仍属原主人所有。
2.现房屋所有权归谁所有?
房屋所有权应归甲、乙、丙三人共同共有。
解析：许多考生以为，丙处理共同共有财产，虽未经甲、乙同意，但是丁作为第三人是善意的，应保护丁的合法权益。故依《民通意见》第89条规定，丙、丁之间的合同应为有效，现丙、丁已经完成房产变更登记手续，丁应成为合法所有人。以上看法并无错误，但考虑问题尚失全面，恰恰忽略了在该楼房之上还有一个租赁关系存在。《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”换言之，房屋所有人侵犯承租人的优先购买权的，房屋承租人可以请求宣告房屋买卖合同无效。现张某夫妇作为承租人要求购买该楼房，应视为对丙、丁房屋买卖合同的对抗，法院得依其请求宣告丙、丁房屋买卖合同无效。合同既然无效，依据合同而进行的房产变更登记亦应为无效，故丁并不能成为房屋所有权人，所以房屋所有权“现”仍属原主人所有。
3.甲、乙、丙、丁有无权利要求张某夫妇搬出房屋?
甲、乙、丙、丁四人均无权利要求张某夫妇搬出。因为张某夫妇享有合法的租赁权。
解析：张某夫妇享有合法的租赁权利，作为出租人的甲、乙、丙应尊重对方的权利，当然无权要求张某夫妇搬出。至于丁，与张某夫妇并无任何法律关系，当然无权要求其搬出。
4.张某夫妇有哪些权利可以主张?
张某夫妇可以主张以下权利：①房屋所有人出卖房屋前获得通知的权利；②在同等价格条件下优先购买的权利；③主张丙、丁之间合同无效的权利。
解析：张某夫妇可以主张下列权利：①在租赁期内的合法租赁权；②在房屋所有人出卖房屋前获得通知的权利；③优先购买房屋的权利。
5.丙应对丁承担什么责任?为什么?
丙应对丁承担缔约过失责任。因为因丙的过错致使合同无效。
解析：因丙在与丁签订合同时故意隐瞒未提前通知租赁人的事实，致使该合同无效，侵害了丁的信赖合同成立有效的利益，依《合同法》第42条之规定，应对丁承担缔约过失责任。
恒发公司与如意服装厂签订了一份服装买卖合同，合同标的额为80万元。双方在合同中约定：恒发公司预付定金10万元，如任何一方不履行合同应支付违约金15万元。合同签订后，恒发公司积极筹措资金并向如意服装厂支付了10万元定金。恒发公司以自己所有的一辆宝马车(价值50万元)做抵押向 A银行贷款35万元，双方还约定如恒发公司到期不能还款，则这辆宝马车就归A银行所有。恒发公司认为办理抵押登记太麻烦，于是经A银行同意，双方签订贷款及抵押合同后就未向有关机关办理抵押登记。其后，恒发公司又以这辆宝马车做质押向B银行贷款20万元，双方签订了贷款及质押合同。在质押期间，B银行董事长李某开着质押的宝马车与他人相撞，汽车修好后，李某拿着3万元去提车。修理厂收钱以后要求李某把B银行以前的欠款2万元还清，李某不愿归还，于是修理厂就以行使留置权为名拒绝向李某交车。
问题：
6.恒发公司与A银行约定：“如恒发公司到期不能还款，则这辆宝马车就归A银行所有”，这一约定是否有效?
恒发公司与A银行的这一约定无效。
解析：《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”本案中当事人的约定――不能还款则抵押物(汽车)归A银行所有，依据法律规定应属于无效条款。《担保法解释》第57条第1款规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期后满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”由此可见，结合本案，在抵押合同中，当事人关于这种约定的条款内容无效，如果其他内容符合法律规定，那么抵押合同的其他内容仍然有效。
7.恒发公司与A银行之间的抵押合同是否有效?为什么?
恒发公司与A银行之间的抵押合同无效。
解析：《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”另外在第42条规定了以车辆抵押必须办理抵押物登记。本案中，恒发公司为担保还款与A银行签订了以汽车为抵押物的抵押合同但没有办理抵押登记，依据法律规定，此抵押合同不生效。
8.恒发公司与B银行之间的质押合同是否有效?为什么?
恒发公司与B银行之间的质押合同有效。
解析：《担保法》第63条规定：“本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。”第64条规定：“出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交于质权人占有时生效。”本案中恒发公司为担保还款与B银行签订了质押合同并且质物――汽车也移交给了质权人B银行占有，所以，依据法律规定，双方之间的质押合同有效。
9.C修理厂行使留置权的主张能否成立?为什么?
C修理厂行使留置权的主张不能成立。
解析：留置权的成立需具备三个法律要件：一是债权人按照合同约定占有债务人的动产；二是债权人的债权必须与债权人占有的财产存在牵连关系；三是债权已届清偿期。在本案中，当事人B银行和C修理厂之间是加工承揽合同关系，C修理厂对3万元的修理费可以主张留置权。但C修理厂要求的2万元与此加工承揽合同没有牵连关系，所以不能就这2万元行使留置权。
10.在这辆宝马车上，假如Ａ银行的抵押权，Ｂ银行的质押权和Ｃ修理厂的留置权都有效
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